房地产金融监管不断加码 围剿违规流向楼市经营贷
2021-03-13 07:30 作者: 詹方歌 卢志坤 来源:中国经营网

本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

在“房住不炒”基调下,监管部门抑制房地产过热的努力不仅体现在频出的限购政策上,如今的重心也日渐转向加强流向房地产的资金监管。

银保监会主席郭树清近日的发言再次对此予以强调。在国务院新闻办日前召开的新闻发布会上,郭树清表示,房地产目前金融化倾向较强,如果未来房地产热度消散,持有众多房产的炒房者个人财产会有极大损失,贷款无法偿还,推高银行的不良贷款率,经济生活将发生极大混乱。因此,必须积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

事实上,自去年下半年以来,监管层已经在金融端对房地产领域泡沫化打出一套相互配合的“组合拳”,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

2020年底,央行等有关部门对银行进行房地产贷款集中度管理,从资金占比上严控流入房地产领域的资金。而在近期,各地银保监局更是加强“经营贷”流向监管,严打其流向房地产市场。

集中度管理“张弛有度”

2020年的最后一天,房地产行业在“三条红线”之后再次迎来金融端的强力监管。央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),对房地产行业贷款集中管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制作出明确规定。

某房地产企业资深管理人士对《中国经营报》记者称,新规对市场影响度有限,尤其是刚需群体,但对于近期的一线城市炒房热度有一定打击。而对房企来说,则更利好头部品牌房企,银行战略会把稀缺额度留给这些房企,中小房企贷款难度增大,现金流压力也会提高。

《通知》提及,此次房地产贷款集中度管理要求,根据银行类型一共分为五档。中资大型银行,房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%;中资中型银行,房地产贷款占比上限为27.5%,个人住房贷款占比上限为20%;中资小型银行和非县域农合机构,房地产贷款占比上限为22.5%,个人住房贷款占比上限为17.5%;县域农合机构,房地产贷款占比上限为17.5%,个人住房贷款占比上限为12.5%;村镇银行,房地产贷款占比上限为12.5%,个人住房贷款占比上限为7.5%。这也意味着,银行规模越大,房地产贷款占比及个人住房贷款占比上限越高。

据业内人士介绍,个人住房贷款主要是大行在做,因为其吸储量较大,资金成本相对低,做房贷“划算”。而地方小银行则相反,若非与房地产开发商建立一定程度的合作,基本不会大力发展个人住房贷款业务。这也可以解释为何《通知》中针对银行规模的不同制定出不同房地产业务占比上限。

Wind数据显示,2013~2019年,A股上市的35家银行个人住房贷款余额总额占总贷款余额的比例由17%逐年上涨,至2019年末已达到27%。

增速方面,2013~2019年,35家银行个人住房贷款余额总额快速上涨,由17%增至35%,随后逐年回落至15%。央行每年发布的金融机构贷款投向统计报告也对此趋势有所印证,2017年,个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。2018、2019年增速均相比上年同期有所放缓。2020年末,全国个人住房贷款余额同比增长14.5%,增速进一步放缓。

郭树清近日在国务院新闻办召开的新闻发布会中就明确提及:“房地产的核心问题就是泡沫比较大,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。”他同时表示,目前房地产金融化、泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这个成绩来之不易,相信房地产问题可以逐步缓解。

2020年金融机构贷款投向统计报告数据显示,2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点,连续29个月回落;同时,房地产开发贷款余额11.91万亿元,同比增长6.1%,增速比上年末低4个百分点。

此次央行及银保监会对于房地产贷款的集中度管理同时坚定“一城一策”的管理方式,极力避免制度僵化可能造成的金融风险。《通知》显示,地方监管可以结合所在地具体情况和以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,进行2.5个百分点的增减。

《通知》下发后,上海、四川、山东、辽宁等地皆针对本地区房地产贷款集中度下发相应通知,其中对区域内部房地产贷款考核部分指标上限进行调整。

例如,辽宁方面将第三档的个人住房贷款占比上限调整为18.5%,较央行数据上调1个百分点;第四档个人住房贷款占比上限调整为14.5%,较央行数据上调两个百分点;第五档个人住房贷款占比上限调整为8.5%,较央行数据上调1个百分点。四川方面也类似,将第四档个人住房贷款集中度占比上限上调1.5个百分点至14%。

山东银保监局则将辖内城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。对此,山东银保监局对外表示,该安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务,为资金实际投向房地产领域,但短期内无法收回,确需回表处理的留出必要空间。福建方面出台的细则则表示,对于调整确有困难的超标机构业务调整过渡期,经申请允许过渡期最长为6年,确保超标机构平稳过渡。

值得注意的是,银行对个人住房贷款的紧缩调整,或将会对某些城市个人住房贷款比例产生影响。3月8日,郑州市公积金管理中心下发《关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》,按照缴存和购房情况设定最高贷款比例(贷款金额占房产总价比例)。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的,最高贷款比例设定为70%不变,但异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%,相较此前的60%有所下调。

郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功对媒体解读称,首套住房贷款比例不变意在保障在郑州长期缴存公积金的刚需的贷款需求。但由于目前不少银行已经缩紧贷款,将会给公积金部门带来不小的压力,因此对于非刚需、二套房、异地贷款者,贷款比例未来可能会有所降低。

严打经营贷流向楼市

除对房地产开发贷款和住房贷款的调整外,监管层遏制房地产泡沫化的决心体现在金融端,还包括对“经营贷”的严格监管。

有银行业内人士对记者分析称,经营贷流向楼市有两大原因:首先,经营贷流向监管困难,银行方面仅能获悉钱款流向,但买卖交易是否构成难以确认,这种情况下,如果资金空转几手流入楼市,监管难度也会随之加大,对于购房者而言可操作空间很大。其次,经营贷能贷出的资金量比消费贷大很多,对于炒房者来说诱惑更大。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池则提及,由于政策面支持中小企业发展,目前经营贷利率普遍低于消费贷,或也成为经营贷流入楼市的一大原因。

上述银行业内人士同时表示,出于对不良贷款率的考虑,银行方面主观上并不想扩大中小企业贷款发放力度,但政策扶植下,银行方面压力较大。赵秀池则进一步表示,资本逐利的特性使得中小微贷款未必有实际效果。

2021年3月10日,在全国政协十三届四次会议最后一场“委员通道”上,全国政协委员、中国人民银行副行长陈雨露提及,2021年大型商业银行普惠小微贷款将会增长30%以上。如何使政策对中小企业的扶植落向实处,而非流向房地产领域,助长其泡沫化程度?对“经营贷”流向的严格监管显得尤为重要。

1月底,北京、上海、广州等重点城市率先开始严打经营贷流入楼市。北京房地产中介行业协会发布消息称,为坚决遏制投机炒房,近期北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构,要求不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。同时,新华社消息称,北京多家股份制银行上调经营贷利率。

某国有四大行北京地区从业人士对记者表示,目前该行并未上调经营贷利率,在资金去向监管方面,大行始终相对严格。

2021年1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,其中对信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理等方面提出要求。某股份制银行上海地区相关人士对记者表示,目前该行经营贷利率还未上调,但对贷款去向审核的确更加严格。

除此之外,广州、大连、重庆、苏州等地银保监局皆对当地银行经营贷款资金流向房地产领域作出处罚。近日流传的一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》则显示,由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的相关规定,银行宣布合同下贷款提前到期,要求借款人限时归还全部贷款本息。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,目前全国楼市的运行态势和2015~2016年很类似:从深沪蔓延到广州、北京以及其他热点二线城市,整个都市圈的热度都在明显回升。不控制经营贷的流向将可能助推新一轮泡沫。对这一点监管层认识是很清楚的,所以严打经营贷和资金违规流入房地产市场,将是今年房地产调控的主要工作,也关系到今年的楼市能不能稳定下来。

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